マンションのスケルトンリフォームはどこまで？規約・配管・床の制約

築30年前後のマンションで床下の配管や壁の中の配線まで一度すべて新しくしたい。
ただ、自分の部屋だからといってすべてを自由に変えられるわけではありません。

どこまでできるかは、共用部分との境目・管理規約・建物の構造・配管の経路・床の仕様など、建物ごとの条件で決まります。
主な工事ができるかどうかと、その理由・条件をまず表で見ておきましょう。

項目	可否	理由・条件
室内の壁・間取り	おおむね可	建物を支える壁・梁・柱は撤去できない
水回りの位置	条件付きで可	床下の高さと排水経路で、動かせる範囲が決まる
床材（タイル・無垢材）	条件付きで可	管理規約の遮音等級を満たす必要がある
給排水管	住戸内のみ可	住戸内の配管は交換でき、縦管は共用部分にあたる
電気容量	条件付きで可	建物全体の受電容量に上限がある
窓・玄関ドア	原則不可	共用部分にあたる

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1. マンションのスケルトンリフォームで変えられる範囲

工事できるのは、住戸の内側にある専有部分だけです。窓や玄関ドア、各階を縦に貫く配管（縦管）は共用部分なので、個人の判断では交換できません。

スケルトンリフォームは、内装と設備をすべて解体して躯体（建物を支えるコンクリートの骨組み）だけにしてから、住戸を作り直す工事です。
工事のメリット・デメリットと進め方は「スケルトンリフォームの基本とメリット・デメリット」で解説しています。

1-1. 専有部分と共用部分の線引き

国土交通省の「マンション標準管理規約（単棟型）」では、住戸の内側と外側の境目を次のように決めています。

• 天井・床・壁：コンクリートの躯体より内側が専有部分
• 玄関ドア：鍵と内側の塗装だけが専有部分
• 窓枠・窓ガラス：共用部分

バルコニーや、解体しても残るコンクリートの床・柱・隣の住戸との壁も共用部分です。標準管理規約はひな型なので、実際の境目はお住まいのマンションの管理規約で確かめてください。

1-2. 戸建てとの違い

戸建てとの主な違いは次のとおりです。

項目	戸建て	マンション
工事できる範囲	建物全体	専有部分のみ
事前の手続き	管理組合の承認は不要（工事内容によっては行政への手続きが必要）	管理組合への申請と承認が必要
工事の時間	近隣への配慮	規約や細則で曜日・時間帯が決まっていることが多い
床・音	自由度が高い	規約で床の遮音性能が指定されている場合がある

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2. 管理規約で確認すること

スケルトンリフォームは、管理組合の承認を得てから工事に入ります。管理規約で確認するのは、申請の手続き、工事できる曜日と時間帯、床の遮音等級の3つです。
ひな型である標準管理規約では、申請の手続きを第17条で次のように定めています。

• 対象：共用部分やほかの住戸に影響するおそれのある工事
• 申請先：理事長（工事の前に申請する）
• 添える書類：設計図・仕様書・工程表
• 決め方：理事会で承認か不承認かを決める

壁や床をはがすスケルトンリフォームは、通常この申請の対象です。承認を得ずに工事を始めると、管理組合から工事の差し止めや原状回復を求められることがあります。

2-1. 工事申請から承認までの期間

承認までの期間は、理事会をいつ開くかで決まるため、マンションごとに違います。
承認が出るまで解体に入れないので、契約の前に次の3点を管理会社に聞いておくと、工程を組みやすくなります。

• 申請の提出先
• 必要な書類
• 理事会の開催頻度

依頼先を比べるときは、管理組合への申請に慣れているかどうかも判断の材料になります。
比べ方は「リノベーション会社の選び方」で整理しています。

2-2. 工事できる曜日・時間帯

多くのマンションでは、管理規約や細則で工事できる曜日と時間帯を決めています。解体やコンクリートを削る作業（斫り：はつり）のように音や振動の大きい工程は、さらに時間を限っているマンションもあります。スケルトンリフォームは解体に日数がかかるため、この制限が工期に直接響きます。
曜日と時間帯とあわせて、次の決まりも確かめておきます。

• 資材の搬入に使うエレベーターの養生
• 資材を搬入できる時間帯

2-3. 床の遮音等級の指定

管理規約で床の遮音等級が決められている場合、張り替えた床もその等級を満たす必要があります。遮音等級は下の階への音の響きにくさを表し、「LL-45」のように数字が小さいほど音が響きにくい床です。等級はマンションごとに違うため、床材を選ぶ前に規約で確かめておきます。

等級を満たせるかどうかは、床材だけでなく、その下に敷く材料や床の組み方でも変わります。そのため、床材のカタログの数字だけでは判断できません。ボウクスでは規約の等級を満たす床材と組み方をお客様と一緒に選びます。タイルや無垢材も組み方しだいで張れる場合があります。

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3. マンションの構造による制約

室内の壁の多くは撤去できますが、建物を支える壁・梁・柱は動かせません。どこまで動かせるかは、建物の構造で大きく変わります。

3-1. ラーメン構造と壁式構造の違い

項目	ラーメン構造	壁式構造
建物を支えるもの	柱と梁	壁と床
室内の壁	建物を支えない壁が多く、撤去しやすい	建物を支える壁が多く、撤去できない
間取り変更の自由度	高い	制約が大きい
室内の見た目	柱・梁が室内に出る場合がある	柱型が少なく、すっきりしやすい

ただしラーメン構造でも、すべての壁を撤去できるわけではありません。

3-2. 撤去できない壁・梁・柱

主に次のものは撤去できません。

• 建物を支える壁（耐力壁）
• 梁と柱
• 配管をまとめて通すスペース（パイプスペース）とその周りの壁

建物を支える壁かどうかは、図面だけでは分かりにくいこともあります。管理組合や管理会社に建物が完成したときの図面（竣工図）があれば見せてもらい、現地の確認とあわせて判断します。

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4. 配管・電気・床の更新

住戸の中の配管や配線は、まとめて新しくできます。ただし縦管は共用部分なので交換できず、水回りの移動にも条件があります。

4-1. 給排水管の更新と水回りを移動できる範囲（床下の勾配）

交換できるのは、縦管から各部屋へ分かれる配管（枝管）です。枝管のどこまでが住戸のものかは、お住まいのマンションの管理規約で確かめます。枝管や床下の傷みは、解体してはじめて分かることもあります。
起きやすい追加工事と備え方は「スケルトンリフォームの解体後に起きやすい追加工事と対策」で整理しています。

浴室やキッチン、トイレをどこまで動かせるかは、床下の高さと排水経路で決まります。排水管は水が流れるよう傾けて通すため、縦管から離すほど床下に高さが必要になるからです。

浴室を動かす場合は、防水と排水の考え方も押さえておきましょう。在来工法の浴室については、「在来浴室の防水はなぜ安心か｜工法・試験・メンテナンスを解説」で解説しています。

4-2. 二重床と直床で変わること

項目	二重床	直床
構造	支持脚で床下に空間をつくる	コンクリートの床に直接仕上げる
配管	床下に通せる	床下に通す空間がない
水回りの移動	しやすい	制約が大きい
天井の高さ	床を上げる分、低くなりやすい	確保しやすい

住戸の床がどちらかは、図面や管理組合への確認で分かります。
二重床でも床下の高さには限りがあるため、動かせる範囲は住戸ごとに確かめます。

直床で水回りを動かすときは、住戸の造りによって次の3つの形になります。

• ダウンスラブ：水回りの下だけ、コンクリートの床を一段下げてある住戸があります。下げてある範囲の中なら、床を上げずに動かせます
• 一部を上げる：水回りの所だけ床を上げて、排水の勾配を取ります。床に段差ができます
• 全体を上げる：部屋全体の床を上げて二重床にします。段差はできませんが、天井が低くなります

ボウクスでは、図面と現地で床下の高さと排水経路を確かめ、住戸ごとに動かせる範囲をご提案します。

4-3. 電気容量・配線の更新

スケルトンにすれば、配線を壁の中から引き直して、コンセントの数や分電盤（ブレーカーの盤）を今の暮らしに合わせられます。
ただし、使える電気の量を増やせるかどうかは、住戸だけでは決まりません。建物全体で受け取れる電気の量（受電容量）に上限があるためです。IHクッキングヒーターやエアコンを増やすときは、管理組合や電力会社に確かめます。

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5. スケルトンリフォームで間取りを変えられるかの見極め方

間取りを変えられるかどうかは、ここまでの制約を図面と管理規約に当てはめると見当がつきます。

5-1. よくある変更例（3LDK→2LDK・LDKの拡張）

よくあるのは、隣り合う洋室との壁を外してLDKを広げ、3LDKを2LDKにする変更です。

5-2. 間取り変更ができないケース

次のような場合は、希望の間取りにならないことがあります。

• 撤去したい壁が、建物を支える壁である
• 水回りを、縦管から遠い位置へ移したい
• 梁や配管の経路が邪魔になり、天井を高くできない
• 管理規約で、床材や工事の内容が制限されている
• 窓のない位置に居室を設けたい（建築基準法の採光に関する規定による）

建物を支える壁かどうかなどは、現地の確認とあわせて判断します。計画の前に図面と管理規約をそろえておけば、相談の段階で実現できる範囲を絞り込めます。

費用と工期は面積や解体の範囲で大きく変わり、水回りの移動や床の仕様、設備・素材のグレードによっても上下します。ボウクスのリモデルでは、70㎡前後の住戸でスケルトンから仕上げまでの費用が、設計を含めて1800万〜2500万円ほどです。
工期の一般的な目安は、工事だけで2〜4か月ほど、打ち合わせから引き渡しまでを通すと半年前後です。
目安と工事の進め方は「スケルトンリフォームの費用の目安と工事の流れ」でまとめています。

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6. ボウクスのリモデル

ボウクスはタイル・建材・外構資材の専門商社です。ボウクスでは、自社で輸入しているタイルや石材を、そのままマンションの改修に使います。設計と施工も社内で行い、打ち合わせから引き渡し後の対応まで一社で完結します。
ボウクスのリモデル（マンションリフォーム）では、管理規約と図面を拝見したうえで、どこまで解体できるか、どこに制約があるかをお伝えします。

6-1. 管理組合への申請の進め方

申請書に添える設計図・仕様書・工程表は、工事の計画が固まってはじめてそろいます。申請するのはお客様（区分所有者）ですが、これらの書類はボウクスが用意します。

6-2. 素材の選定から施工まで一貫

タイルや石、水回りの設備は、使うものを決めてから自社で仕入れています。そのため、床の遮音や床下の高さといった制約から逆算して、素材と納まりを提案できます。キャビネットや洗面台は寸法を規格化しており、現場合わせの造作が少なくて済みます。
解体から仕上げまでの工程も、ボウクスが管理します。

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よくある質問（FAQ）

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まとめ

マンションのスケルトンリフォームでは、管理規約・構造・配管・床の仕様が、変えられる範囲を決めます。
工事前に確かめておきたいのは、次の4つです。

• 専有部分と共用部分の線引き
• 管理組合への申請の手続き
• 建物を支える壁
• 水回りの移動に関わる床下の勾配

これらを押さえておけば、実現できる間取りが見えてきます。

対応エリア

ボウクスは、東京都・神奈川県のマンションを中心に、リモデルのご依頼をお受けしています。そのほかの地域のマンションも、まずはご相談ください。

ボウクスでは、マンションのリフォーム・リノベーションを「リモデル」と呼んでいます。リモデルとは、つくり替えながら住み継ぐことです。時間が経っても古くならない素材と工法を選び、設計から施工、引き渡し後の対応までを一社で行います。

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お問い合わせ（ボウクスリモデル）

• ショールーム・ご相談予約：https://www.bowcs.co.jp/merchandise/service/concierge/
• お見積・資料請求：https://www.bowcs.co.jp/spacecreate/remodel/

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